全国严打违规卖楼 远洋仍售「问题」项目

中国对售楼有严格规定，近期更加大力度打击违规销售，如万科(02202)于西安因涉无证售房，连带西安十二个项目的销售亦被叫停。虽然政府重锤出击，仍有发展商无视政府的巡察，继续无证售楼，远洋集团(03377)于天津塘沽区的楼盘「琨庭」早前被踢爆「无证开工」后，经投诉后继续无证销售，无视政府的监管。

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原本对西安项目信心满满的万科(02202)，今年才大幅调高于该项目的销售目标，反映出其进取态度，但亦因而惹来麻烦。西安电视台近期报道，万科因有两个项目违法售楼，被西安市房管局实时叫停销售，暂停万科在西安市所有开发项目的网签销售，暂停受理新项目预售许可申请，依法严肃查处。

中国西安市住房保障和房屋管理局的通知指出，两个项目「万科城市之光」、「万科东方传奇」项目涉嫌违法销售，暂停万科旗下开发项目的网签销售、暂停受理其新项目的商品房预售许可申请，今次被叫停的网签销售项目总数达十二个。据了解，西安市房管局相关负责人对「万科城市之光」售楼部进行了全面检查，更提取计算机中的数据，暂扣了保险柜中的票据，制作了现场勘查笔录，并约谈西安万科副总经理，下发了《责令停止违法行为通知书》，责令企业立即停止违规行为进行整改，接受调查处理，暂时查封售楼部，并安排监督员蹲守。

此外，包括合富辉煌(00733)在内的三家地产代理，亦被暂停在西安的一切销售业务。万科去年在西安的销售额高达一百五十亿元(人民币.下同)，今年的目标更订在二百亿元，为了达标，万科冒险无证销售，最后拖累其他项目的销售工作亦被叫停，得不偿失。

源于金融去杠杆化

除了万科之外，其他龙头房地产商今年亦先后因违规销售而被罚。安徽省住建厅通报，碧桂园(02007)的毫州项目平侯府，因涉嫌未取得预售证而已开始收取款项，因而被罚款三万元。市场人士指出，无证销售的乱象，源于金融去杠杆化后，地产融资难度增加，令发展商希望尽快回笼到资金，以加快工程进度，所以在未有申请到许可之前已开始销售。不少发展商更会巧立名目，用不同的方式预售，如提供VIP预售、内部认购、缴纳诚意金等形式变相预售。

虽然万科等龙头企业被罚，但仍有其他发展商「无有怕」，继续无证销售。远洋集团之前涉嫌在仍在进行诉讼的土地上无证开工，经有关方面举报之后，相关公司可能被处以行政罚款，而地盘亦于上月底暂时停工。不过，其楼盘的销售工作郄仍未有叫停，楼盘销售仍在进行，示范单位仍在开放，未受政府的罚则而停止运作。

目前仍有地产网站有其楼盘「琨庭」的销售信讯。据「365淘房网」的介绍，「琨庭」位于天津滨海新区，开发商为天津远洋华资置业，项目是四月中下旬举办品牌发布会，四月中下旬售楼处及示范区对外开放，但「琨庭」仍然未获得《商品房预售许可证》。其他网站则已将项目名「琨庭」撤走，项目只称为「太湖西路地块」，但地址仍是天津市滨海新区开发区第二大街与太湖东路交口。

比无证售楼更为严重的是，据「365淘房网」项目位置的图标，该土地的登记所有人应为天津城投滨海房地产经营有限公司，而根本不是远洋，而现在以「远洋」的名义对外销售，有「挂羊头卖狗肉」的嫌疑，涉嫌欺诈购房者。

取「四证」方可售楼

我国房地产及土地发展有严格法例监管，发展房地产项目，由开始工程至售楼，至少要取得「四证」，包括土地证、建设证、预售证及销售许可证，缺一不可。发展商需要向县级或市级政府提交文件，申请在特定土地上发展房地产项目，待政府批准后，整个项目会进行公开招标，其后发展商要再向政府申请建设证，最后要申请预售证及销售许可证，才可以将楼花与现楼合法出售。

去年十月，国家住房和城乡建设部曾发布《关于进一步规范房地产开发企业经营行为、维护房地产市场秩序的通知》，其中，无预售许可的房屋，严禁买卖，而全国各地房管局亦曾再三强调，未取得预售许可就售房，是绝不允许的。律师指出，无证销售之下，预购人无法取得预售商品房的所有权，有可能出现「一房二卖」甚至「一房多卖」等问题。此外，若预售合同被认定无效，即使开发商应及时返还已收受的房款及订金，作为导致合同无效的过错方，仍应承担因此带给业主造成的损失。

虽然业主若不幸买到无证房屋，可以向房管局、规画局等职权部门举报并且要求解除合同，赔偿包括本金、利息、房屋增值部分损失。不过，不时出现的烂尾楼问题，业主的维权之路均非常艰巨，亦要面对长年累月的法律程序。近年楼价升多少跌，尤其是新区开发具「炒作」概念，令无证销售及开工的情况更常见，而近期政府亦已动真章，刑事拘留涉事人事，而并非只罚款了事。

与深圳、上海浦东相提并论的河北雄安新区一出，立即成为市场焦点，亦引来不少人对该区房地产的炒作，河北省政府近期亦加强调查，严控房地产炒作。雄安新区已查处房地产、建筑领域违法违规行为超过七百六十宗，拆除违建一百二十五处，并关闭售楼部七十一间、中介机构三十五间，清理违规售房广告近一千六百条，而网上违反售房亦不放过。政府亦动了真章，对十间恶意炒作的房地产企业进行约谈，刑事拘留违法犯罪嫌疑人七人。虽然雄安新区严打炒房，但仍有人冒险「搵食」，有地产代理因在已被查封的售楼中心招揽客户而被警方带走调查。来源：法制与廉政观察杂志社