南阳小汉街项目违规预售 售后返租或成“陷阱”

导读：近年来，在产权式商铺的市场上，一种“售后包租、返本销售”的促销方式引来颇多争议，“高收益、年返8%购房款”“10年返本、原价回购”...诸如此类充满诱惑力的字眼充斥着投资人眼球时，使得多数投资者心动。为加快资金回笼，滚动开发提供资金，售后包租、返本销售就成为了很多房地产开发商融资的法宝。但是甩手掌柜并不好当，售后包租存在风险。房地产领域的非法集资模式，剑指售后包租。2016年4月27日，国务院处置非法集资部际联席的14个部委在京宣布，重拳出击非法集资，其中就包括房地产领域的非法集资。

近日，本网接到群众反映，河南省南阳市官庄工区的小汉街商业地产项目，在未取得《商品房预售许可证》的情况下以售后包租、返本销售等早国家早已明令禁止的房产销售行为违规销售。

小汉街项目销售宣传页和购房券/图一

资料显示：南阳小汉街位于南阳市南阳市官庄工区五一路东段，开发商为南阳恒昌房地产开发有限公司，管理公司为南阳市煜煌实业有限公司，项目斥资1.5亿元，分为三大区域：A区为民俗、美食一条街。B区为传统手工作坊、文化古玩淘宝一条街。C区为酒店服务区。建设为中式建筑风格，定位于南阳汉代民俗文化美食城，是集吃喝玩乐购为一体的汉代主题风情商业街区。

重点招商项目违规销售

据小汉街销售人员介绍，小汉街项目是2016年南阳市官庄工区重点招商引资项目，官庄工区对该项目非常重视，2016年10月21日，官庄工区党主任、王书记和刘主任携同规划局，土地局，城建局，公安局，消防科，城管局，工商局，交通局，市场办，东兴办事处，赤虎办事处等负责人，共同对小汉街项目进行实地考察调研，并在该项目举行座谈会。会议中，官庄工区各方领导表示会对小汉街目前存在的问题(如老市场拆迁问题、新市场形成问题、政策扶持等)高度关注，表示会对小汉街项目给予相应的帮助扶持，并称，小汉街项目是正规的商业项目，是在政府引导下进行的重点项目，证件不是问题，更不会成为阻碍小汉街正常经营的问题，政府对小汉街项目是充分信任和肯定的。

但就是这样一个政府“拍胸脯、打保票”的项目如今却在未取得《商品房预售许可证》的情况下进行违规预售，并已收取1-10万不等的高额定金。

销售人员介绍，小汉街项目现在的商铺分为90-230m²的中式独栋户型。现在预定商铺分为两种现金预定方式，1-2万定金是排号，开盘时可以凭号优先选购，10万定金可直接定住商铺，交付10万定金的购房者可获开发商增送的大众朗逸轿车一辆。目前交1-2万定金的已经有60多套了，交10万定金的也有20多套了。粗略计算，以此违规收取的定金就已达数百万。

销售人员提供的小汉街商铺内部认购书(即商铺包返租销售方案)/图二

售后包租、返租或涉嫌非法集资

随后，销售人员介绍了该项目力推的售后包租、返本销售的模式：年返8%，月息6厘6，连返两年，商铺现房签名下，承诺回购。以100m²商铺为例，销售单价5800元/m²，总价58万元，月返3867元，两年返还月9.28万元，两年返还加上赠送的10万元轿车，收益近20万元。年收益达50%。

返本销售是一种涉嫌非法融资的行为，这种销售方以“偷换概念”的方式进行销售，一旦开发商不如约返利，消费者的权益将很难保障。这种模式抓住的就是投资者占便宜的心态，以每年固定租金收益转移投资者注意力，进而实现销售收益。但这种模式对于投资者则存在巨大隐患，一些开发商在履约一段时间之后因种种原因不再支付租金，致使投资者损失惨重。而对于开发商来说，这种销售模式可以更有效的刺激业主的购买欲望，以达到快速出售并回笼资金的目的。但这种看似双赢的模式其实暗藏风险和猫腻。

建设部颁布的《商品房销售管理办法》，其中第十一条就明确规定了“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;处置非法集资部际联席会议出台的《防范和打击非法集资宣传教育规划纲要(2010-2015年)》(处非联函〔2010〕89号，明确指出“售后包租”是非法集资行为的主要表现。

前车之鉴

今年5月，中国经营报以《浙江开发商跑路美国 上万业主陷“售后返租”陷阱》报道了由浙江东阳人卢小丰操控的多个公司因宣传其旗下的杭州乔司商城和桐乡世贸中心项目，并承诺以租代售、售后返租和零风险高回报、方式将上万业主套牢。面对远遁美国的卢小丰留下的烂尾楼和巨额债务，众多业主无所适从。省、市重点商业地产项目，售后返租式的销售，最后开发商资金链断裂跑路，业主追索赔偿维权无门。醒目的标题和关键词刺痛民众的神经，继而使得该事件引发公众热议。

资深房地产法律专家，北京京润律师事务所主任张志同表示，开发商非法拆分房屋使用权会造成所有权的不完备和不同权利人之间权利冲突。业主希望花钱买到的是房屋所有权而非使用权，开发商的做法显然违背了业主的购房目的。

小汉街项目作为南阳市官庄工区当地政府的重点项目，其存在的意义应不仅仅是作为一种纯盈利性的商业开发，更应成为一个政府形象的“标杆”工程。然而，就是这样一个政府“拍胸脯、打保票”的项目却在未取得《商品房预售许可证》的情况下公开违规销售，并且此类违规销售行为涉嫌非法集资。

就以上情况，本报网将持续予以关注。(来源：中国企业网)